전세사기 안당하는 방지 방법 6단계(1편) : 등기확인, 집주인신용도, 세금체납확인 예방 체크리스트

🏠 전세 사기 방지 가이드 1편 

 

안전한 내 보증금 지키기!

전세사기는 갑자기 닥쳐오는 일이 아닙니다. 대부분의 피해는 몰랐기 때문에 생깁니다. 이 글은 전세 계약 전부터 입주 후까지 이 순서대로만 따라가면 안전에 한 걸음 더 가까워지는 ✅ 안심 전세 계약 체크리스트입니다.

 

📌 이 리스트는 전세사기를 방지할 수 있는 여러분의 사전 방패가 되어줄 것입니다. 위험도별 신호를 파악하고 체계적으로 접근하면, 소중한 전세보증금을 지켜낼 수 있습니다.

 

📖 본 콘텐츠는 총 2편으로 나뉘어 올라갑니다.

이번 1편에서는 전세 계약을 앞두고 반드시 확인해야 할 아래 3단계를 다룹니다.

• 계약 전 물건 분석 – 집 자체의 위험 신호 확인
• 임대인 신뢰도 검토 – HUG 조회, 체납 여부 등 정밀 점검
• 전세보증금반환보험 가심사 – 보증보험 가입 가능 여부 미리 확인

---

전세사기 안당하는 방지 방법 6단계 (2편) : 등기확인, 특약사항, 확정일자, 전입신고, 보증보험

 

---

시간을 조금만 내어 이 글을 끝까지 읽어주세요. 혹시라도 지금 진행 중인 계약에서 놓치고 있는 게 있다면, 중단하고 점검하는 것이 정답일 수 있습니다. 내 전 재산을 지키는 일, 절대로 미루지 마세요!

 

---

목차

1편

• 1단계 : 계약 전 물건 분석 - 집 자체의 안전성 확인
  • 1-1. 전세가율 및 시세 적정성 확인
  • 1-2. 등기부등본 1차 분석 (집 탐색 초기)
  • 1-3. 건축물대장 및 추가 위험요소 확인
• 2단계 : 계약 검토 - 임대인 신뢰성 집중 분석
  • 2-1. 임대인 정보 조회 - HUG
  • 2-2. 미납국세 및 지방세 체납 확인
  • 2-3. 임대인 신용도 간접 확인
• 3단계 : 전세보증금반환보증 보험 사전 심사
  • 3-1. 보증보험 가심사 실시

2편

• 4단계: 계약 당일 최종 확인 및 안전장치
  • 4-1. 계약 당사자 철저한 본인 확인
  • 4-2. 공인중개사 자격 확인
  • 4-3. 등기부등본 2차 확인 (계약 직전)
  • 4-4. 계약서 및 특약사항 정밀 작성
• 5단계: 잔금 지급 및 입주 후 법적 보호 완비
  • 5-1. 등기부등본 3차 확인 (잔금 지급 직전)
  • 5-2. 대항력과 우선변제권 확보
  • 5-3. 등기부등본 4차 확인 (전입신고 익일)
  • 5-4. 전세보증보험 정식 가입
• 6단계: 계약 기간 중 지속적 모니터링
  • 6-1. 정기적 등기부등본 모니터링
  • 6-2. 위험신호 발견 시 즉시 대응
• 상황별 비상 대응 메뉴얼
• 최종 체크리스트
  •  

---

📊 위험도 신호등 시스템

위험도	의미	대응방법
🟢 저위험	모든 조건 양호	정상 진행
🟡 중위험	일부 위험요소 있으나 보완 가능	신중한 검토 후 진행
🔴 고위험	치명적 위험요소 발견	즉시 계약 중단

 

---

1단계 : 계약 전 물건 분석 - 집 자체의 안전성 확인

👉 목표 : 계약 의사 표명 전, 객관적으로 확인 가능한 정보로 1차 선별

1-1. 전세가율 및 시세 적정성 확인

🔍 확인 방법

• 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 주변 전세/매매 시세 확인
• HUG 안심전세 앱으로 해당 물건 및 인근 시세 정보 조회

⚠️ 위험신호 판별:

• 🔴 전세가율 90% 초과 (깡통전세) → 즉시 패스
• 🟡 전세가율 85-90% → 신중한 검토 필요
• 🟢 전세가율 80% 이하 → 상대적 안전

💡 추가 확인사항:

• 최근 1년간 해당 지역 전세가 급등 여부
• 주변 신축/재건축으로 인한 시세 변동성

🔍 다가구 주택인 경우 필수 확인

• 기존 세입자 보증금 현황 파악
• 전체 보증금 vs 건물 가치 비교

cf) 다가구주택 vs 다세대주택 등기부등본 구분

• 다가구주택 : 한 건물을 여러 가구가 나누어 사는 형태 (등기부등본 1개)
• 다세대주택 : 각 세대별로 독립된 소유권을 가진 형태 (각 세대별 등기부등본 존재)

1-2. 등기부등본 1차 분석 (집 탐색 초기)

📋 등기부등본 구성 이해

등기부등본은 크게 ①표제부 ②갑구 ③을구로 구성됩니다.

• 표제부 : 부동산에 대한 일반 현황 확인
• 갑구 : 소유권에 대한 권리 확인
• 을구 : 소유권 외 권리 확인

🔍 표제부 확인사항

• 건물주소 → 내가 알아보는 집 주소 맞는지 확인
• 건축물용도 → 주거용건물, 근린생활시설 등에 따라 대출과 권리 달라질 수 있음
• 전유부분의 면적 → 임대차 계약을 할 때 건물에서 빌리려는 부분의 면적 확인
• 대지권 → 대지권이 없다면 주택 가치 하락 위험 주의 필요
• 별도등기 → 별도등기가 되어 있다면 토지등기부등본 별도 확인 필요

🔍 갑구 (소유권 관련) 확인

• 🔴 국세청 압류 등기 → 즉시 계약 중단
• 🔴 가압류, 압류 → 즉시 계약 중단
• 🟡 가등기 → 신중한 검토 필요
• 🟡 최근 2년간 소유권 변경 3회 이상 → 갭투기 의심

🔍 을구 (권리 관계) 확인

• 🔴 근저당 + 전세금 합계가 시세의 80% 초과 → 즉시 계약 중단
• 🔴 대부업체 명의 근저당 → 즉시 계약 중단
• 🟡 근저당 + 전세금이 시세의 70-80% → 신중 검토

1-3. 건축물대장 및 추가 위험요소 확인

🔍 건축물 안전성:

• 🔴 위반 건축물 지정 → 계약 중단 권고
• 🟡 준공 후 30년 이상 노후 건물 → 재건축 리스크 고려
• 재건축/재개발 예정구역 여부 확인

🔍 건축물 용도 적법성 확인

• 건축물대장 열람으로 건축법상 건축물의 용도와 실제 사용 용도 일치 확인
• 🔴 근린생활시설을 주택으로 활용 → 주거용 건물이 아니므로 전세자금대출 불가
• 건축물대장은 정부24(gov.kr)나 주민센터에서 발급 가능

🔍 지역별 위험도 확인

• 해당 지역 전세사기 발생 이력
• 인근 부동산 시장 동향

---

2단계: 계약 검토 - 임대인 신뢰성 집중 분석

👉 목표 : 계약 의사 표명 후, 임대인 정보를 토대로 위험도 정밀 분석

2-1. 임대인 정보조회 - HUG

🔍 확인 방법

• 공인중개사에게 계약 의사 확인서 받음
• HUG(주택도시보증공사) 지사에 정보 조회 신청 또는 안심전세앱(25년 6월 23일 이후 가능 예정)으로 신청
• 확인 가능 사항 : 임대인의 ①전세금반환보증가입 주택수 ②보증 가입 금지 대상 여부 ③최근 3년 대위변제 발생 건수

⚠️ 위험신호 판별

• 🔴 보증사고 이력 있음 → 즉시 계약 중단
• 🔴 보증보험 가입 제한 대상 → 즉시 계약 중단
• 🔴 최근 3년 대위변제 발생 → 즉시 계약 중단

 

전세사기 예방, 집주인 동의 없이 임대인 정보 조회하는 방법

 

2-2. 미납국세 및 지방세 체납 확인

🔍 확인 방법

• 2023년 4월 3일부터 임대인 동의 없이도 확인 가능
• 보증금 1천만원 초과 계약 시 전국 세무서에서 열람 가능(보증금 1천만원 이하는 임대인 동의 필요)
• 계약일 이후부터 임차 개시일 전까지 신청

⚠️ 위험신호 판별

• 🔴 고액 체납세 확인 → 체납액 납부 조건으로 계약 또는 계약 중단
• 🔴 체납 공개 거부 → 계약 중단 권고

2-3. 임대인 신용도 간접 확인

🔍 확인 방법들

• 관리비 연체 이력
  • 관리사무소에 최근 6개월간 관리비 연체 여부 문의
  • 🔴 3개월 이상 연체 이력 → 재정 불안정 신호
• 거래 패턴 확인
  • 🟡 현금 거래 고집 → 금융거래 기록 회피 의심
  • 🟡 계좌 이체 거부 → 신용불량 간접 신호
• 중개사 또는 임대인 면담 시 확인 질문
  • 다른 임대 건물도 운영 여부
  • 이전 세입자 이사 사유

---

3단계: 전세보증금반환보증 보험 사전 심사

👉 목표 : 계약 전 임대물건의 보증보험 가입 가능성 확인으로 최종 안전망 점검

3-1. 보증보험 가심사 실시

• 🔍 확인 기관
  • HUG (주택도시보증공사)
  • HF (한국주택금융공사)
  • SGI (서울보증보험)
• 🔍 가심사 진행
  • 계약 전 미리 해당 매물의 보증보험 가입 가능 여부 확인
  • 필요 서류 미리 준비하여 신속한 심사 진행
• ⚠️ 위험신호 판별
  • 🔴 가심사 거절 → 보증기관도 위험하다고 판단 → 즉시 계약 중단
  • 🟡 조건부 승인 → 조건 충족 가능 여부 검토 후 진행
• ※ 일부 보험사에서는 가심사 시 계약서 초안을 요구할 수 있으므로, 계약 전 중개사와 초안 작성을 협의하거나 보증기관에 사전 문의가 필요합니다.

---

 

📝 1편 마무리 : 지금까지 점검한 3단계, 안전의 절반입니다.

지금까지 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 3단계, 즉 집 자체의 위험 요소 분석, 임대인 신뢰도 검토, 전세보증보험 가심사까지 살펴봤습니다. 이 단계들은 보증금을 지키기 위한 첫 번째 방패와 같습니다. 

 

하지만 진짜 중요한 건 이제부터입니다. 계약 당일, 잔금 지급, 입주 이후까지… 하나라도 놓치면 방패에 틈이 생기고, 사기꾼은 그 틈을 파고들 수 있습니다.

 

📌 2편에서는 아래 단계들을 다룹니다.

4단계: 계약 당일 최종 점검과 특약사항 작성

5단계: 잔금 지급 및 입주 후, 우선변제권과 보증보험 가입

6단계: 입주 후에도 안심할 수 없는 이유와 지속적인 모니터링 방법

 

나의 소중한 보증금을 끝까지 지켜내기 위해, 반드시 다음 편도 꼭 확인하세요.

---

 

 

전세사기 안당하는 방지 방법 6단계 (2편) : 등기확인, 특약사항, 확정일자, 전입신고, 보증보험