전세사기 안당하는 방지 방법 6단계 (2편) : 등기확인, 특약사항, 확정일자, 전입신고, 보증보험 예방 체크리스트

🏠 전세 사기 방지 가이드 2편

안전한 내 보증금 지키기! “서명만 하면 끝”이 아닙니다

계약서에 사인했다고 안심하셨나요? 전세사기는 계약 이후에도 발생합니다. 잔금 지급 직전에 근저당이 추가되거나, 우선변제권이 없어 피해가 발생하기도 합니다.

 

📌 이번 2편에서는, 계약 당일과 입주 후에 필요한 사항을 살펴봅니다.

• 계약 당일 최종 점검과 특약사항 완비
• 잔금 지급 및 입주 후 법적 보호 확보
• 입주 후에도 방심 금물! 지속적인 모니터링

보증금을 지키는 마지막 방패, 놓치지 말고 꼼꼼하게 확인해 보세요.

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전세사기 안당하는 방지 방법 6단계(1편) : 등기확인, 집주인신용도, 세금체납확인 예방 체크리스

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목차

1편

• 1단계 : 계약 전 물건 분석 - 집 자체의 안전성 확인
  • 1-1. 전세가율 및 시세 적정성 확인
  • 1-2. 등기부등본 1차 분석 (집 탐색 초기)
  • 1-3. 건축물대장 및 추가 위험요소 확인
• 2단계 : 계약 검토 - 임대인 신뢰성 집중 분석
  • 2-1. HUG 안심전세포털 임대인 조회 (최우선)
  • 2-2. 미납국세 및 지방세 체납 확인
  • 2-3. 임대인 신용도 간접 확인
• 3단계 : 전세보증금반환 보험 사전 심사
  • 3-1. 보증보험 가심사 실시

2편

• 4단계 : 계약 당일 최종 확인 및 안전장치
  • 4-1. 계약 당사자 철저한 본인 확인
  • 4-2. 공인중개사 자격 확인
  • 4-3. 등기부등본 2차 확인 (계약 직전)
  • 4-4. 계약서 및 특약사항 정밀 작성
• 5단계 : 잔금 지급 및 입주 후 법적 보호 완비
  • 5-1. 등기부등본 3차 확인 (잔금 지급 직전)
  • 5-2. 대항력과 우선변제권 확보
  • 5-3. 등기부등본 4차 확인 (전입신고 익일)
  • 5-4. 전세보증보험 정식 가입
• 6단계 : 계약 기간 중 지속적 모니터링
  • 6-1. 정기적 등기부등본 모니터링
  • 6-2. 위험신호 발견 시 즉시 대응
• 상황별 비상 대응 매뉴얼
• 최종 체크리스트

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📊 위험도 신호등 시스템

위험도	의미	대응방법
🟢 저위험	모든 조건 양호	정상 진행
🟡 중위험	일부 위험요소 있으나 보완 가능	신중한 검토 후 진행
🔴 고위험	치명적 위험요소 발견	즉시 계약 중단

 

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4단계: 계약 당일 최종 확인 및 안전장치

👉 목표 : 계약서 서명 전 마지막 검증 및 보호조치 완비

4-1. 계약 당사자 철저한 본인 확인

✅ 임대인 본인 확인

• 신분증 원본과 등기부등본상 소유자 이름 대조
• 주민등록증 : 정부24 주민등록증 진위확인 서비스 또는 ARS 1382 진위 확인
• 운전면허증 : 경찰청 교통민원24 홈페이지 진위 확인

⚠️ 특수 상황 임대인 확인

• 미성년자 임대인 : 법정대리인인 친권자 동의 필요 → 법률자문 필요
• 피성년후견인, 피한정후견인 : 후견인 동의 필요 → 법률자문 필요

✅ 법인 임대인 특별 확인

• 법인등기부등본상 대표자와 계약자 일치 확인
• 법인 인감증명서, 사업자등록증 사본 확인
• 4대 보험 완납증명서 요청

✅ 대리인 계약 시 특별 주의사항

1. 대리인 신분증 + 본인 대조
2. 소유자 위임장 + 최근 발급 인감증명서
3. 위임장 내용 : 인적사항, 집 정보, 보증금, 계약범위, 보증금 수령인 명시
4. 소유자 본인에게 직접 전화 → 위임 내용 확인 → 통화 내용 녹음
5. 대리인과의 관계 증명 서류 (등본 등)

4-2. 공인중개사 자격 확인

✅ 중개사 사무소 자격 확인

• 사무소 정상 영업 확인
  • 중개사 사무소가 실제로 정상 영업 중인지 현장 확인
  • 사업자등록증 사본 요청
• 중개사 자격 및 신분 확인
  • 공인중개사 자격증과 신분증 대조 확인
  • 중개사 본인 또는 등록된 중개보조원인지 확인

🔍 중개사 확인 방법

• 한국공인중개사협회 홈페이지 (kar.or.kr) : 자격 조회
• 씨리얼 홈페이지 (seereal.lh.or.kr) : 등록 현황 확인
• 국세청 홈페이지 (nts.go.kr) : 사업자등록증 사본으로 휴/폐업 내용 조회

4-3. 등기부등본 2차 확인 (계약 직전)

🔍 확인 포인트

• 1차 확인 이후 새로운 권리 변동 여부
• 근저당 추가 설정, 압류 등기 신규 발생 확인

4-4. 계약서 및 특약사항 정밀 작성

✅ 계약서 주요 확인 사항

• 계약서 정보 확인
  -> 계약서의 주소, 등기부등본, 건축물관리대장 정보 일치 확인
• 계약 조건 확인
  -> 보증금, 월세, 계약기간 등 합의 내용 일치 확인

✅ 필수 특약 조항 확인 사항

• 전세자금 대출 시
  -> 필수 내용 : "임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세자금 대출이 안될 때는 계약금 즉시 반환"
• 전세보증보험 관련
  -> 필수 내용 : "임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시는 계약 무효 / 계약금, 중도금, 잔금 전액 즉시 반환"
• 계약 후 권리변동 제한
  -> 필수 내용 : "잔금 지급일까지 임대인이 근저당권을 설정하거나 기타 권리변동을 야기할 경우, 계약을 해지하고 계약금의 배액을 손해배상으로 청구"
• 입주 전 공백기간 보호
  -> 필수 내용 : "계약일부터 임차인의 대항력 취득일(확정일자+전입일자) 익일까지 임대인이 근저당권을 설정하거나 기타 권리변동을 야기할 경우 계약 해지 / 계약금, 중도금, 잔금 전액 즉시 반환"
• 국세, 지방세 등 체납 없음 고지
  -> 필수 내용 : "세금 체납 내역 확인하는 것에 적극 협조 / 세금 체납 확인될 경우 잔금일 이전 체납액 전액 상환하거나 이를 어길 시 계약 무효"
• 임차기간 중 매매 고지
  -> 필수 내용 : " 임차 기간 중 임대 물건을 매매 시에는 사전에 필이 임차인에게 고지"

 

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5단계 : 잔금 지급 및 입주 후 법적 보호 완비

👉 목표 : 대항력·우선변제권 확보 및 보증보험 가입 완료

5-1. 등기부등본 3차 확인 (잔금 지급 직전)

🔍 최종 확인사항

• 계약일 이후 잔금 지급 전까지의 모든 권리 변동
• 새로운 근저당, 압류, 소유권 변경 등 확인

5-2. 대항력과 우선변제권 확보

✅ 확정일자 신청

• 계약서 작성 후 즉시 신청 (입주 전에도 가능)
• 가능한 한 빨리 받을수록 임차인에게 유리

✅ 주택 인도 + 전입신고

• 실제 이사 + 주민등록 전입신고 동시 완료
• 두 조건 모두 충족한 날의 다음 날 0시부터 대항력 발생

💡 우선변제권 성립 조건 : 대항력 (주택인도 + 전입신고) + 확정일자 = 우선변제권

5-3. 등기부등본 4차 확인 (전입신고 익일)

🔍 대항력 발생 안전성 최종 점검

• 잔금 지급 후 입주하는 당일, 즉 임차인의 대항력이 발생하기 전 권리 변동 유무 점검
• 전입신고 다음 날 등기부등본 재확인
• 대항력 발생 시점(다음 날 0시) 이전 권리변동 최종 확인

5-4. 전세보증보험 정식 가입

✅ 가입 절차

• 잔금 지급, 전입신고, 확정일자 완료 후 즉시 신청
• 보험 기간은 계약 기간과 정확히 일치하도록 설정
• 보험증권 수령 후 안전하게 보관

🚨 가입 실패 시 대응

• 계약서 해지 조건 활용하여 즉시 계약 철회
• 보증금 전액 반환 요구

 

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6단계: 계약 기간 중 지속적 모니터링

👉 목표 : 임대인 상황 변화 감시 및 위험 조기 발견

6-1. 정기적 등기부등본 모니터링

🔍 모니터링 주기

• 입주 후 정기적으로 확인
• 추가 근저당 설정, 압류 등기, 소유권 변경 확인

💡 자동 알림 서비스 활용

• 등기변동 사항 발생 시 자동 알림 기능 이용
• 대법원 인터넷등기소 '등기변동사항 알림 서비스'
• HUG 안심전세앱 등기변동사항 알림 기능

6-2. 위험신호 발견 시 즉시 대응

🚨 중대한 권리변동 발견 시

1. 즉시 보증보험사에 신고 및 상담
2. 임대인에게 해명 요구
3. 필요시 법무사/변호사 상담
4. 보증금 회수 방안 사전 준비

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🆘 상황별 비상 대응 매뉴얼

• 계약금 지급 후 위험요소 발견 시
  • 특약 조항 확인 → 해지 조건 충족 시 즉시 해지 통보
  • 내용증명 발송 → 계약 해지 및 계약금 반환 요구
  • 중개사 책임 추궁 → 중개사 보증보험 활용
• 입주 후 임대인 파산/도주 시
  • 보증보험사 즉시 신고 (사고 접수)
  • 확정일자 원본 확보 및 관련 서류 정리
  • 법원 배당 절차 참여 준비
• 전세보증보험 거절 시 대안
  • 보증금 감액 후 재신청
  • 근저당 일부 해지 후 재신청
  • 다른 보증기관 동시 신청
  • 최종 거절 시 계약 해지 (특약 조항 활용)

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✅ 최종 체크리스트

구분	확인 사항
계약 전	☐ 전세가율 80% 이하 확인   ☐ 등기부등본상 치명적 위험요소 없음 확인   ☐ HUG 임대인 조회 결과 양호 확인   ☐ 미납국세 없음 확인   ☐ 전세보증보험 가심사 통과
계약 시	☐ 임대인 및 중개사 신분 확인 완료   ☐ 계약 직전 등기부등본 변동 사항 확인   ☐ 계약서 작성 시 주요 정보 및 계약 조건 확인   ☐ 계약서 필수 특약조항 포함 작성
계약 후	☐ 확정일자 취득   ☐ 잔금 지급 시 등기부등본 변동 사항 확인   ☐ 전입신고 완료   ☐ 대항력 발생 다음날 등기부등본 변동 사항 확인    ☐ 전세보증보험 가입 완료   ☐ 정기 모니터링 체계 구축

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실행이 전세보증금을 지킵니다!

지금까지 전세 계약의 마지막 구간인 계약 시와 입주 후에 필요한 사항을 점검해 봤습니다.

그러나, 이 가이드를 읽은 것만으로는 충분하지 않습니다. 직접 등기부를 확인하고, 특약을 넣고, 전입신고와 확정일자를 챙겨야 여러분의 보증금이 진짜로 안전해집니다.

 

✅ 혹시라도 불안한 마음이 든다면,

✔ 다시 체크리스트를 꺼내세요. ✔ 중개사나 집주인에게 한 번 더 확인하세요. ✔ 보험 가입이 거절되면, 바로 특약에 따라 철회하세요.

 

📌 단 한 번의 실수가 피 같은 전세보증금을 날리는 결과로 이어질 수 있습니다. 필수 확인 사항을 꼭 실행해서 소중한 보증금을 지키고 안전하며 행복한 주거 생활을 누리길 바랍니다.

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전세사기 안당하는 방지 방법 6단계(1편) : 등기확인, 집주인신용도, 세금체납확인 예방 체크리스